С начала этого года суды удовлетворили более 40 исков покупателей квартир к застройщикам в столичном регионе. Подавляющее большинство из них касалось «МИЦ-Инвестстроя» (ГК МИЦ). Эта компания, в частности, возводит жилые комплексы в подмосковных Видном и Балашихе. Люди взыскивают неустойки от 200 тыс. до 1,5 млн рублей. Опрошенные «Известиями» клиенты компании ждали своих квартир на полгода-год дольше указанных в договоре сроков. А после заселения были шокированы низким качеством ремонта «от застройщика» и устраняли недостатки собственными силами. Срывы сроков и недоделки — общая для всего строительного рынка проблема, отмечают эксперты. Однако ГК МИЦ фигурирует и в другой сомнительной истории, когда при передаче сиротам квартир жилье в домах советской постройки было выдано за новое.
Обещанного годами ждут
Согласно данным базы арбитражных дел в СПАРК, с начала этого года арбитражные суды Москвы и Московской области удовлетворили 38 исков о ненадлежащем исполнении договоров участия в долевом строительстве к компании «МИЦ-Инвестстрой», четыре иска к «А101 Девелопмент» (группа А101) и два –– к группе ПИК. Дольщики, как правило, пытаются взыскать с застройщиков неустойки за срыв сроков строительства, а также невыполнение отделочных работ. Суммы претензий –– от нескольких сотен тысяч до 1,5 млн рублей.
Так, в конце июня Арбитражный суд Московской области обязал «МИЦ-Инвестстрой» выплатить по одному из них более 800 тыс. рублей. Девелопер должен был построить и передать истцу однокомнатную квартиру в Балашихе до 31 декабря 2017 года, но объект был передан лишь в феврале 2019-го, сообщается в материалах иска. Суд обязал компанию выплатить 559 тыс. рублей неустойки, 279 тыс. рублей штрафа и госпошлину 25 489 рублей.
Жильцы ЖК «Новоград Павлино» в Балашихе и «Зеленые аллеи» в Видном (эти комплексы возводит ГК МИЦ) не раз жаловались на массовый срыв сроков сдачи и низкое качество жилья. По их словам, школы в районе переполнены, выехать невозможно из-за пробок, а качество домов –– низкое.
«Известия» опросили собственников квартир в ЖК «Новоград Павлино» и выяснили, что построенные дома были сданы с задержкой от шести месяцев и более. Например, больше года пришлось ждать своей жилплощади Наталье из дома № 9 по улице Бояринова (собеседники просили не называть их фамилии). Женщина рассказала, что получила лишь 50% положенной по 214-ФЗ неустойки за срыв сроков сдачи, зато в досудебном порядке. Этот эпизод она воспринимает как небольшую победу –– не пришлось проходить все бюрократические процедуры судебного разбирательства. А вот ремонт от застройщика принес разочарование.
–– Во-первых, всю электрику пришлось переделывать. Щиток был выполнен просто ужасно и небезопасно. Благо у меня муж –– инженер-электрик. Также мы были вынуждены поменять ламинат, –– пояснила Наталья.
Десять месяцев свою квартиру ждала жительница дома № 11 Елена. Ее корпус должны были сдать в июне 2018 года, однако заехать она смогла лишь в апреле 2019-го. В качестве компенсации она получила только треть от положенной суммы, но также по договоренности с застройщиком. Ремонт от компании возмущает и ее.
–– Наливной пол сделали неровный и толщиной всего в 1 см вместо положенных 5–6 см. А на балконах вообще его еще нет. Я согласилась на плитку, а соседи продолжают ждать свой наливной пол, –– заявила она.
В квартире у молодой мамы Татьяны сквозит изо всех окон. По ее словам, обои поклеены клочками, краны вышли из строя через месяц после заселения, а труба горячей воды начала подтекать по сварному шву. Женщина неоднократно обращалась к застройщику с претензиями и требованием устранить неполадки, но всякий раз получала в ответ: «Ждите».
–– Я понимаю, что, поскольку уже подписала акт приемки квартиры, чего-то добиться будет непросто. Больше волнует другое: сейчас в районе одна школа, и ее уже не хватает. Многие собираются отправлять детей в школу в Люберцы, –– поделилась Татьяна с «Известиями».
В ГК МИЦ «Известиям» на момент публикации не прокомментировали массовые жалобы и иски жильцов.
Проблема рынка
В последние годы качество новостроек заметно снизилось, причем эта проблема актуальна сейчас практически для всех регионов страны, рассказала «Известиям» член ОП РФ, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. По ее словам, люди часто жалуются на новые многоквартирные дома –– одни недоделки они успевают обнаружить до подписания акта приемки, другие — приходится устранять самостоятельно уже после заселения.
Предъявлять претензии компании-застройщику можно в течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но для этого, как правило, приходится идти в суд, добавила она.
— Иски к застройщикам, когда жильцы требуют заплатить неустойку либо устранить недоделки, –– распространенное явление, –– сказал «Известиям» руководитель практики «Недвижимость и строительство» Московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры» Антон Емелин. Покупателями жилых помещений по договору долевого участия в большинстве случаев являются физлица. Они могут ссылаться как на закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, так и на нормы о защите прав потребителей.
У девелоперов свои методы борьбы с недовольными. По словам Светланы Разворотневой, на этапе заселения микрорайона они стараются создать свою управляющую компанию, которая в течение гарантийного периода не будет предъявлять к застройщику претензий.
В результате по истечении пяти лет собственникам приходится устранять допущенные застройщиком нарушения за свой счет.
С 1 июля в России вступили в силу новые правила долевого строительства, предполагающие введение механизма эскроу-счетов. Средства дольщиков будут зачислять на специальный счет, к которому девелоперы смогут получить доступ, только когда передадут квартиры покупателям. Само строительство должно вестись не на деньги жильцов, а на банковские кредитные средства. По мнению властей, это снизит риск мошенничества на девелоперском рынке.
Жилье с обременением
У некоторых клиентов ГК МИЦ, купивших жилье в ЖК «Новоград Павлино», возникли проблемы и с его оформлением в собственность. В частности, об этом сообщали на своих страницах в соцсетях Елена Юмаева и Дмитрий Новиков. Елена приобрела квартиру еще в июне, но процедура регистрации была приостановлена, о чем ее уведомили в МФЦ. Обращения к застройщику, по ее словам, не дали результата. Покупательница жилья переживает, что не успеет вовремя прописать сына, чтобы отдать его в школу.
Задержки с оформлением в собственность могут быть связаны со странными схемами, которые использует МИЦ, предположил покупатель квартиры в ЖК «Зеленые аллеи» Алексей. Он рассказал «Известиям», что 20 июля этого года подписал с компанией предварительный договор купли-продажи жилья, в тот же день был заключен ипотечный договор с банком и на счет застройщика переведена вся сумма за квартиру –– собственные средства и заемные.
–– Менеджер в МИЦ сказала мне, что теперь нужно ждать, пока застройщик оформит право собственности на квартиру. И это займет от двух недель до нескольких месяцев. Только после этого я смогу подписать основной договор купли-продажи и начать регистрацию собственности на себя, –– отметил он.
Такая схема может использоваться девелопером для оптимизации налоговой нагрузки, пояснил «Известиям» партнер юридической компании Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский.
Группа компаний МИЦ — это более 20 компаний девелоперского, строительного, а также риелторского направлений, сказано на сайте ГК. Последние финансовые данные группы –– за 2017 год. Тогда ее чистая прибыль составила 1,7 млрд рублей, снизившись на 17% по сравнению с 2016-м, а выручка упала на 21,7%, до 17,3 млрд рублей.
Сиротливая история
«МИЦ-Инвестстрой» также фигурирует в истории с выдачей в 2014 году квартир сиротам. Заказчиком жилья выступала администрация Балашихи, которая приобрела у компании четыре квартиры. «Известия» ознакомились с материалами по этим контрактам на официальном сайте госзакупок (zakupki.gov.ru). Согласно этой документации, все четыре квартиры — однокомнатные, площадью 30–35 кв. м и стоимостью более 3 млн рублей — находятся в домах 2000 года постройки (ввода в эксплуатацию). Однако в контрактах фигурировали и адреса. Обнаружилось, что по ним в Балашихе располагаются дома 1974, 1975, 1982 и 1992 годов постройки.
В пресс-службе ГК МИЦ эту ситуацию не прокомментировали. В администрации Балашихи также не стали отвечать на вопросы «Известий» о проблемах с квартирами для сирот.
–– Сироты часто обращаются с жалобами на социальное жилье, которое им обязаны предоставить местные власти. Как правило, в этом случае речь идет об очень бюджетных вариантах недвижимости с ужасными условиями для существования. Это запущенные дома и квартиры, –– сказали «Известиям» в НП «ЖКХ Контроль».
По словам представителя организации, зачастую жить в таких домах бывает просто невозможно, и люди вынуждены снимать квартиры. Причем продать социальное жилье нельзя.
В министерстве жилищной политики Подмосковья, отвечая на запрос «Известий» по поводу проблем с ГК МИЦ, лишь подтвердили, что эта компания сейчас реализует на территории области два проекта –– «Новоград Павлино» и «Зеленые аллеи». Там отметили, что в рамках первого проекта строятся 35 многоквартирных домов, поликлиника, две школы (в общей сложности на 3,2 тыс. мест) и несколько детсадов. В рамках второго — должны быть возведены 14 домов, поликлиника, три школы и три детсада. Часть объектов введена в эксплуатацию, добавили в региональном министерстве.